Участок под автостоянкой при государственной кадастровой оценке расценили как землю «для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Арендатор парковки не согласился с таким решением и стал уверять, что недвижимость надо отнести к другой категории с более низкой кадастровой стоимостью. Верховный суд объяснил, на что нужно ориентироваться нижестоящим инстанциям в таких спорах.
При государственной кадастровой оценке участка часто неправильно определяют его «вид разрешенного использования», рассказывает управляющий партнер“Содружества земельных юристов” Денис Литвинов. И результатом подобной ошибки является многократная переплата арендной платы или налога за эту землю. Так и произошло в одном из дел, которое дошло до ВС.
«Пятый элемент» арендовал у города участок под размещение платной парковки. Размер арендной платы определялся в процентном отношении от кадастровой стоимости этой земли. В ходе государственной кадастровой оценки посчитали, что цена участка составляет 3 млн руб. Такой расчет специалисты сделали, потому что отнесли территорию стоянки к виду земли «для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».
Оценка верная. Однако компания не согласилась с такой оценкой и оспорила ее в суд. «Пятый элемент» уверял, что кадастровую стоимость этого участка надо рассчитывать исходя из другого вида земли – «для гаражей и автостоянок» (3-я категория – см. левый столбец таблицы). Фирма указывала на то, что даже по кадастровому паспорту эта недвижимость считается участком «под стоянку автотранспорта».
Цена земли вместо 3 млн руб. должна равняться 740 600 руб.
Первая инстанция отказала заявителю. Ульяновский областной суд сослался на то, что участок компания приспособи-ла под предпринимательскую деятельность –устроила платную парковку.И спорную оценку земле дали с учетом ее фактического использования, подчеркнул судья Олег Нефедов (дело № 3а-16/2016 ~ М-18/2016). Апелляция и кассация оставили такое решение без изменений.
ВС посоветовал смотреть в паспорт
Тогда «Пятый элемент» обратился с жалобой в Верховный суд. ВС признал, что в спорном случае имеет место кадастровая ошибка (дело № 80-КГ17-3). Из названия 3-й категории (см. левый столбец таблицы) не следует, что к такому виду земли относятся лишь участки, которые предназначены для размещения некоммерческих автостоянок, указали судьи ВС.
Судебная коллегия по административным делам ВС дополнительно отметила, что сам кадастровый паспорт недвижимости подтверждает – участок относится к земле «под стоянку автотранспорта» и фактически используется именно для этого. «Тройка» судей под председательством Валентина Александрова постановила отменить акты нижестоящих инстанций и обязать Росреестр исправить категорию участка под парковкой на «земли для гаражей и автостоянок».
Эксперты "Право.ru": "Надо менять систему исправления таких ошибок"
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры", объясняет, что в спорной ситуации оценщики рассчитали кадастровую стоимость не для текущего использования земли, а для наиболее эффективного: «Но в рассматриваемом случае это неверно». ВС подтвердил, что нельзя произвольно определять такую цену участка, опираясь на его «предполагаемое фактическое использование», добавляет партнер ЮБ «Аронов и Партнеры» Антон Емелин.
Литвинов полагает, если автостоянка имеет для компании самостоятельную предпринимательскую ценность, то землю под ней надо относить к 5-й категории, как это и сделали изначально нижестоящие суды. Но Алмаз Кучембаев, руководитель юрагентства "Кучембаев и партнеры", который представлял интересы истца в этом споре, рассуждает, что несправедливо просто из-за платности пользования стоянкой повышать налоговое бремя такого объекта: «По такой логике надо кадастровую стоимость всех сдаваемых в аренду квартир рассчитывать как для гостиниц».
Однако единичные судебные решения, которые устраняют одну из множества других подобных ошибок, – это изначально неверный путь, уверен партнер юрфирмы ART DE LEX Евгений Арбузов. По его словам, законодатель и правоприменитель на сегодняшний день не готовы бороться с очевидными издержками «реестровой» системы: «До сих пор не разработаны реально функционирующие внесудебные механизмы устранения кадастровых ошибок». Юрист считает странным, что судам приходится разрешать такие специфические вопросы. Ведь из-за сложности и неясности критериев для разрешения этих противоречий суды зачастую не готовы поставить под сомнение недостоверные сведения, объясняет Арбузов.
pravo.ru